Ένας οδηγός για να αγοράσετε ένα fixer-άνω
Σχεδόν οποιαδήποτε στιγμή είναι καλή στιγμή να αγοράσετε ένα φερμουάρ, ειδικά αν αποκτήσετε το ακίνητο για λιγότερο από οτιδήποτε άλλο γύρω από αυτό. Σε αντίθεση με άλλα ακίνητα κατοικιών, οι τιμές του fixer-top δεν εξαρτώνται τόσο από τη θερμοκρασία της τοπικής αγοράς ακινήτων - είτε είναι ζεστή, κρύα ή ουδέτερη. Ωστόσο, αυτό που συμβαίνει μετά την αγορά μπορεί να είναι ένας εφιάλτης ή μια κερδοφόρα μεγάλη συμφωνία. Το μυστικό για την επιτυχία του έγκειται στο να ελέγξετε τη θέση από μια σειρά από εξειδικευμένους επιθεωρητές, να μάθετε πώς να αξιολογείτε τις επισκευές και να επιλέγετε πρώτα το σωστό ακίνητο.
Το ιδανικό καπάκι
Το τέλειο φερμουάρ είναι το σπίτι που θα θέλουν όλοι στο μέλλον, αλλά κανείς δεν θέλει τώρα. Οι περισσότεροι αγοραστές σπιτιού, ειδικά οι πρώτοι, απαιτούν ένα σπίτι σε παρθένα κατάσταση, ένα κλειδί στο σπίτι που είναι έτοιμο για κατοχή. Η ειρωνεία είναι ότι πολλές ατέλειες που απενεργοποιούν τους ανθρώπους από το ξεφλούδισμα των χρωμάτων, τα φθαρμένα χαλιά ή τα χρονοδιαγράμματα - μπορούν εύκολα να διορθωθούν. Ωστόσο, επειδή είναι δύσκολο να δει κανείς το παρελθόν, ένα σπίτι που πάσχει από αυτούς συχνά λιπαίνει στην αγορά.
Θυμηθείτε, εάν κάνετε μια προσφορά αγοράς για ένα fixer-top στη σωστή τιμή, αρχίζετε να κερδίζετε χρήματα την ημέρα που κλείνετε. Και αυτό ακόμη και πριν σκεφτείτε το δυναμικό για μεγάλα κέρδη μεταπώλησης. Ο χρόνος να σκεφτείτε για την πώληση είναι η μέρα που αγοράζετε, ακόμα κι αν δεν έχετε άμεσα σχέδια να μετακινηθείτε.
Τοποθεσία και διάταξη
Δεν έχουν όλες οι δυνατότητες επισκευής. Το αν ένα συγκεκριμένο άσχημο παπάκι μπορεί να μετατραπεί σε κύκνο εξαρτάται από διάφορους παράγοντες.
Το πρώτο είναι η τοποθεσία, η τοποθεσία, η τοποθεσία, όπως λέει το ρητό των ακινήτων. Μην αγοράζετε ένα σφιγκτήρα που βρίσκεται σε μια πολυσύχναστη διασταύρωση, δίπλα σε ένα σχολείο ή απέναντι από μια είσοδο σε χώρο υγειονομικής ταφής, με άλλα λόγια, το είδος των ανεπιθύμητων τοποθεσιών που βυθίζουν ακόμη και σπίτια σε κορυφαία κατάσταση. Αναζητήστε διορθωτικά σε επιθυμητές ή ανερχόμενες γειτονιές. Εξετάστε τα γύρω σπίτια και πώς συντηρούνται. Φαίνονται καλά φροντισμένοι και ως επί το πλείστον ιδιοκτήτες;
Στη συνέχεια, εστιάστε στη διαμόρφωση του σπιτιού. Ο καλύτερος τύπος στερέωσης-άνω για αγορά είναι αυτός που θα προσελκύσει τη μεγαλύτερη ομάδα αγοραστών: ένα τρίκλινο υπνοδωμάτιο με περισσότερα από ένα μπάνια. Φυσικά, ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων μπορεί να είναι κερδοφόρο, ειδικά αν αυτό είναι το κυρίαρχο μέγεθος των σπιτιών στη γειτονιά, αλλά ένα σπίτι τριών υπνοδωματίων είναι καλύτερο. Εάν τρία υπνοδωμάτια είναι καλύτερα, τέσσερα μπορεί να είναι ακόμα καλύτερα: Οι αγοραστές τριών υπνοδωματίων συχνά θα ανταλλάσσουν έως και τέσσερα.
Η διάταξη πρέπει να ρέει. Εάν το σπίτι είναι κομμένο με κακή διάταξη, συνειδητοποιήστε ότι μπορεί να είναι δαπανηρό ή ανέφικτο να μετακινείτε τοίχους. Οι κρεβατοκάμαρες στα αντίθετα άκρα του σπιτιού θα απενεργοποιήσουν τους αγοραστές με μικρά παιδιά, όπως και ένα διώροφο με το κύριο υπνοδωμάτιο στον επάνω όροφο και όλα τα άλλα υπνοδωμάτια στον κάτω όροφο. Είναι επιθυμητές κουζίνες με περισσότερες από μία εισόδους. Αποφύγετε χώρους όπου οι τραπεζαρίες χρησιμεύουν ως το κεντρικό σημείο εστίασης του σπιτιού.
Αξιολόγηση της κατάστασης
Προφανώς, το fixer-upper θα είναι σε δύσκολη κατάσταση, αλλά ορισμένα ζητήματα είναι χειρότερα από άλλα. Πρέπει να διαχωρίσετε τα καλλυντικά προβλήματα από τα πιο θεμελιώδη.
Οι εύκολες διορθώσεις περιλαμβάνουν:
- Επιδιόρθωση τοίχων, αφαίρεση ταπετσαρίας και ζωγραφική.
- Φινίρισμα δαπέδων, ή τοποθέτηση πλακιδίων ή χαλιών.
- Εγκατάσταση ανεμιστήρων οροφής και νέων φωτιστικών.
- Αντικατάσταση βάσης ή προσθήκη τελειώματος.
- Διόρθωση σπασμένων παραθύρων.
- Αντικατάσταση υπογείων μπάνιου λόγω στεγανών σφραγίδων τουαλέτας.
- Επανατοποθέτηση ή βαφή γραφείων κουζίνας ή εγκατάσταση νέων.
- Αντικατάσταση θυρών.
- Αλλαγή δοχείων και διακοπτών φωτός.
- Ζωγραφική στο εξωτερικό.
- Προσθέτοντας ένα κατάστρωμα.
Οι πιο ακριβές διορθώσεις περιλαμβάνουν:
- Αντικατάσταση συστημάτων HVAC ή προσθήκη κεντρικού κλιματισμού.
- Υποστήριξη θεμελίων.
- Επαναπροσδιορισμός, όταν πρόκειται για αποσύνθεση.
- Αντικατάσταση όλων των υδραυλικών, αποχετευτικών αγωγών και ηλεκτρικών σέρβις.
- Ρίχνει σκυρόδεμα για δρόμους, πεζοδρόμια ή σκαλοπάτια.
- Εγκατάσταση παραθύρων αντικατάστασης καθ 'όλη τη διάρκεια.
- Πλήρης αναδιαμόρφωση κουζίνας ή μπάνιου.
- Κτίριο γκαράζ ή προσθήκες.
Επιθεωρήσεις για σπίτια στερέωσης
Σε οποιαδήποτε συναλλαγή ακίνητης περιουσίας, ζητήστε πάντα μια επιθεώρηση στο σπίτι από έναν διαπιστευμένο οικιακό επιθεωρητή πριν δεσμευτείτε να ολοκληρώσετε την πώληση. Υπάρχουν πολλοί τύποι επιθεωρήσεων στο σπίτι που μπορεί να θέλετε να ελέγξετε πριν αγοράσετε ένα επίθεμα. Σκεφτείτε αυτά τα έξοδα για να πάρετε μια καλή προσφορά:
- Πιστοποιήσεις στεγών: Εάν ο πωλητής δεν έχει ήδη παράσχει αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με την ηλικία και την κατάσταση της στέγης, η απόκτηση πιστοποίησης στέγης με έξοδα του πωλητή είναι καλή επιχειρηματική πρακτική.
- Εγγύηση σπιτιού: Δεν πληρώνουν όλοι οι πωλητές για εγγύηση σπιτιού, αλλά πολλοί την θεωρούν ως ασφάλιση έναντι αυτών των τηλεφωνικών κλήσεων αργά το βράδυ όταν τα πράγματα σπάσουν μετά το κλείσιμο.
- Επιθεωρήσεις παρασίτων: Δεν έχει κάθε κράτος πρόβλημα με παράσιτα, αλλά εάν η περιοχή σας αντιμετωπίζει ζημιές από σκαθάρια, τερμίτες ή μυρμήγκια, ζητήστε επιθεώρηση παρασίτων και εξαρτήστε την προσφορά αγοράς σας από την έγκρισή σας για την επιθεώρηση και τυχόν επισκευές που πληρώνονται από τον πωλητή.
- Επιθεωρήσεις αποχέτευσης: Καθώς τα ακίνητα γερνούν, το ίδιο κάνουν και οι γραμμές αποχέτευσης. Ελέγξτε αυτά και τα σηπτικά τανκς.
- Μηχανικές αναφορές. Ένας μηχανικός μπορεί να κάνει φυσικό κίνδυνο ή γεωλογικές αποκαλύψεις. Δώστε προσοχή σε χώρους υγειονομικής ταφής κοντά, αναφορές μόλυνσης και άλλους επιβλαβείς κινδύνους μεταπώλησης.
Δεν απαιτούν όλοι οι σταθεροποιητές-επάνω ίση διόρθωση - και αυτό που πρέπει να διορθωθεί είναι κάπως υποκειμενικό. Μια σημαντική αποκατάσταση για έναν αγοραστή σπιτιού είναι μια βόλτα στο πάρκο για άλλη. Σκεφτείτε την εμπειρία σας, τα οικονομικά σας και σε ποιο βαθμό θέλετε να αντιμετωπίσετε ένα σπίτι που απαιτεί σοβαρή ανακαίνιση για να το κατοικήσετε.
Τη στιγμή της γραφής, η Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, είναι συνεργάτης μεσιτών στο Lyon Real Estate στο Sacramento της Καλιφόρνια.
