Κατασκευαστές οικιακών οικοδόμων και αντιπροσωπείες: Τι πρέπει να γνωρίζετε

Η αγορά ενός κατασκευασμένου σπιτιού είναι μια εξαιρετική επιλογή για όσους θέλουν το δικό τους σπίτι σε προσιτή τιμή. Το μέσο κόστος ενός κατασκευασμένου σπιτιού είναι λίγο κάτω από 74600€ σε εθνικό επίπεδο, σε σύγκριση με μόλις 220€ για το μέσο νέο σπίτι που έχει κατασκευαστεί στο χώρο. Ωστόσο, τα κατασκευασμένα σπίτια σήμερα είναι αρκετά εξελιγμένα που συχνά δεν διακρίνονται από τα προσαρμοσμένα σπίτια που είναι χτισμένα επί τόπου. Τα χαρακτηριστικά ενός κατασκευασμένου σπιτιού είναι πλέον σχεδόν αδιάκριτα από εκείνα ενός σπιτιού που χτίστηκε σε ένα χώρο.

Όπως συμβαίνει με οποιοδήποτε προϊόν που αγοράζετε, η μαζική παραγωγή που χρησιμοποιείται για κατασκευασμένα σπίτια σημαίνει συχνά μια δραματικά χαμηλότερη τιμή, καθώς δημιουργούνται στο ελεγχόμενο περιβάλλον ενός εργοστασίου όπου η εργασία μπορεί να προχωρήσει αποτελεσματικά και γρήγορα σε σύγκριση με την παραδοσιακή μέθοδο κατασκευής σπιτιού σε - τοποθεσία, stick-by-stick. Επειδή είναι χτισμένα σε εσωτερικούς χώρους σε γραμμή συναρμολόγησης, ο έλεγχος ποιότητας είναι εύκολο να διατηρηθεί και ποτέ δεν υπάρχουν καθυστερήσεις λόγω καιρού.

Ενώ οι περισσότεροι αγοραστές κατασκευασμένων σπιτιών επικεντρώνονται στο στυλ, τα υλικά και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού, είναι εξίσου σημαντικό να διαλέξετε το σωστό κατασκευαστή, καθώς και τη σωστή αντιπροσωπεία για το σπίτι σας. Καθώς αρχίζετε να ψωνίζετε, υπάρχουν πολλά σημαντικά πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε σχετικά με τους κατασκευαστές κατασκευασμένων σπιτιών και τις αντιπροσωπείες που τα πωλούν.

Λιγότεροι κατασκευαστές από ό, τι νομίζετε

Επί του παρόντος, υπάρχουν περίπου 70 μάρκες κατασκευαστών κατοικιών στις ΗΠΑ, προσφέροντας περισσότερα από 300 διαφορετικά ατομικά μοντέλα σπιτιού. Αλλά αυτό είναι κάπως παραπλανητικό, δίνοντας μια λανθασμένη εντύπωση για την ποικιλομορφία που είναι πραγματικά διαθέσιμη. Όπως ισχύει στους περισσότερους μεταποιητικούς τομείς, τα μεταποιημένα σπίτια έχουν ενοποιηθεί τα τελευταία χρόνια, καθώς οι μητρικές εταιρείες απέκτησαν σταδιακά ανεξάρτητους κατασκευαστές και οι μικρές εταιρείες συγχωνεύθηκαν. Οι συγχωνεύσεις και οι εξαγορές αποτελούν τακτικό φαινόμενο στον κατασκευασμένο οικιακό κλάδο.

Οι μεγαλύτερες κατασκευασμένες εγχώριες εταιρείες στην Ευρώπη κατέχουν γενικά πολλούς διαφορετικούς κατασκευαστές. Επιτέλους, τρεις εταιρείες κατέχουν πάνω από το 70 τοις εκατό όλων των κατασκευασμένων οικιακών κατασκευαστών σε αυτήν τη χώρα. Οι εταιρείες που φαίνεται να είναι ανταγωνιστές πολύ συχνά αποδεικνύονται ότι είναι αδελφικές οργανώσεις στην ίδια μητρική εταιρεία. Η μεγαλύτερη μητρική εταιρεία, η Clayton, κατασκευάζει το 41% των κατασκευασμένων σπιτιών που κατασκευάζονται στις ΗΠΑ, υπό διάφορες μάρκες κατασκευαστών. Ενώ αυτοί οι μεμονωμένοι κατασκευαστές μπορεί να προσφέρουν κάποια μοναδικά χαρακτηριστικά, παρόλο που ανήκουν στον ίδιο γονέα, μην εκπλαγείτε να διαπιστώσετε ότι πολλοί κατασκευαστές προμηθεύουν ακριβώς τα ίδια συστατικά από ακριβώς τους ίδιους χονδρεμπόρους. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε μια απογοητευτική έλλειψη διαφορετικότητας για τους καταναλωτές που περιμένουν μια εμπειρία συγκρίσιμη με την τυπική βιομηχανία κατασκευής κατοικιών.

Κατά την επιλογή ενός δημιουργού, φροντίστε να συμπεριλάβετε τους κατασκευαστές που ανήκουν σε διαφορετικές μητρικές εταιρείες, καθώς εδώ θα βρείτε τις πιο ενδιαφέρουσες διαφορές.

Αφού επιλέξετε τον οικοδόμο, θα χρειαστεί να επιλέξετε έναν κατασκευαστή οικιακού αντιπροσώπου που μεταφέρει σπίτια που έχουν κατασκευαστεί από τον επιλεγμένο οικοδόμο σας και αυτή η απόφαση είναι εξίσου σημαντική με τον ίδιο τον οικοδόμο. Ένας μεμονωμένος κατασκευαστής μπορεί να εκπροσωπείται από έναν μεμονωμένο αντιπρόσωπο από εργοστάσιο, έναν ανεξάρτητο αντιπρόσωπο ή έναν μεγάλο αντιπρόσωπο που χειρίζεται πολλούς κατασκευαστές κατασκευασμένων σπιτιών.

Ο ρόλος της αντιπροσωπείας

Σύμφωνα με το νόμο, οι κατασκευαστές κατασκευασμένων σπιτιών δεν μπορούν να πουλήσουν απευθείας στο κοινό, επομένως το επιχειρηματικό μοντέλο της βιομηχανίας προσφέρει στους κατασκευαστές μία από τις τρεις επιλογές: σύμβαση με έναν ανεξάρτητο αντιπρόσωπο για την πώληση των σπιτιών τους, σύμβαση με μια mega-αντιπροσωπεία ή δημιουργία του δικού τους συνεργαζόμενου "εργοστασίου" - άμεση "αντιπροσωπεία. Ένας δυνητικός αγοραστής σπιτιού πρέπει να κατανοήσει τις διαφορές. Όλες οι αντιπροσωπείες πρέπει να διαθέτουν άδεια και να δεσμεύονται για την πώληση μεταποιημένων σπιτιών.

Όταν αγοράζετε μέσω αντιπροσωπείας, λάβετε υπόψη ότι κάθε επιχείρηση πρέπει να έχει κέρδος. Οι κατασκευαστές οικιακών αντιπροσώπων κάνουν τα κέρδη τους με διάφορους τρόπους, με μέσο κέρδος 18 έως 26 τοις εκατό. Αυτό καθιστά την κατασκευασμένη οικιακή επιχείρηση πιο κερδοφόρα για τους εμπόρους από ό, τι τα τυπικά σπίτια είναι για μεσιτικά γραφεία, αν και για να είναι δίκαιο, οι έμποροι έχουν ζητήματα αποθέματος που δεν υπάρχουν στα τυπικά ακίνητα.

Οι πιο αξιοσημείωτες μέθοδοι κέρδους για κατασκευαστές εγχώριων αντιπροσώπων είναι η επισήμανση λιανικής, οι αναστολές και οι παραπομπές.

• Η επισήμανση λιανικής για τον κατασκευασμένο οικιακό κλάδο λειτουργεί ακριβώς όπως συμβαίνει και σε οποιονδήποτε άλλο τομέα λιανικών πωλήσεων. Σε αυτήν την περίπτωση, ο έμπορος ορίζει τιμή προσαύξησης που είναι 7 έως 10 τοις εκατό πάνω από το πραγματικό κόστος που καταβάλλεται στον κατασκευαστή οικιακών κατασκευών.
• Τα κατασκευασμένα σπίτια έχουν ένα ενσωματωμένο κέρδος για τον έμπορο που ονομάζεται αναστολή. Δομημένο με τον ίδιο τρόπο όπως στην αυτοκινητοβιομηχανία, η αναστολή είναι ένα καθορισμένο ποσοστό επί του κόστους κατασκευής που είναι ήδη ενσωματωμένο στην τιμή τιμολογίου του σπιτιού. Ακόμα κι αν αγοράσετε ένα σπίτι για τιμή ακριβώς ίση με το τιμολόγιο, ο έμπορος εξακολουθεί να κερδίζει λόγω αυτής της αναστολής, αν και δεν το λαμβάνει μέχρι το τέλος του έτους. Εάν ένας έμπορος ισχυρίζεται ότι χάνει χρήματα με την πώληση ενός σπιτιού κοντά στην τιμή του τιμολογίου, μην το πιστεύετε: Υπάρχει ακόμη αναμονή κέρδους από τον έμπορο.
• Ορισμένες αντιπροσωπίες προσφέρουν ασφάλιση, εκτεταμένες εγγυήσεις ή άλλες δυνατότητες ως πρόσθετα στην τιμή του σπιτιού και αποκομίζουν αξιοσημείωτο κέρδος με αυτήν τη μορφή παραπομπής. Οι πραγματικές εταιρείες που εξυπηρετούν την ασφάλιση ή τις εγγυήσεις πληρώνουν ουσιαστικά στον αντιπρόσωπο ένα τέλος παραπομπής για την πώληση των προϊόντων τους στους αγοραστές σπιτιού. Επομένως, είναι καλή ιδέα να απορρίψετε τέτοιες προσφορές, καθώς σχεδόν πάντα θα έχετε καλύτερη συμφωνία με την κάλυψη της δικής σας ασφάλισης.

Ανεξάρτητες αντιπροσωπείες

Ένας ανεξάρτητος έμπορος είναι συνήθως μια μικρή, τοπική επιχείρηση που προσφέρει περιορισμένη επιλογή κατοικιών. Η παρτίδα οθόνης για έναν ανεξάρτητο αντιπρόσωπο είναι συνήθως αρκετά βασική, με σχετικά μικρό αριθμό οικιακών εκθεμάτων, αν και άλλα αόρατα μοντέλα μπορεί να είναι διαθέσιμα προς πώληση. Τα σπίτια προφανώς δημιουργούνται προσωρινά, χωρίς έπιπλα και διακόσμηση. Οι ανεξάρτητες αντιπροσωπείες έχουν χαμηλότερο γενικό κόστος, το οποίο τους βοηθά να προσφέρουν χαμηλότερες τιμές. Παρά την εμφάνιση υπό διαπραγμάτευση αυτών των αντιπροσωπειών, είναι συνήθως όπου θα έχετε τις καλύτερες προσφορές σε ακριβώς τα ίδια σπίτια που προσφέρονται από πιο εξελιγμένες αντιπροσωπείες. Όταν συνεργάζονται με μια ανεξάρτητη αντιπροσωπεία, οι πελάτες συχνά κανονίζουν χρηματοδότηση μέσω της δικής τους τράπεζας ή πιστωτικής ένωσης.

Αντιπρόσωποι εργοστασίων

Ένας έμπορος που κατευθύνεται από το εργοστάσιο ανήκει συνήθως στην ίδια μητρική εταιρεία που κατέχει τον κατασκευαστή, αλλά είναι εντελώς διαφορετικές οντότητες, καθεμία από τις οποίες στοχεύει να είναι κερδοφόρα.

Οι έμποροι κατευθείαν από το εργοστάσιο πιστεύεται ότι έχουν τις χαμηλότερες τιμές - και η αντιπροσωπεία ενθαρρύνει αυτήν την παρανόηση. Αλλά στην πραγματικότητα, είναι συνήθως το ακριβώς αντίθετο. Η αντιπροσωπεία αγοράζει ακόμα το σπίτι από τον οικοδόμο και και οι δύο πρέπει να κάνουν κέρδος. Οι εργοστασιακοί έμποροι δεν είναι η φθηνότερη επιλογή για τους περισσότερους, αλλά δεν είναι και η πιο ακριβή επιλογή.

Mega-αντιπροσωπείες

Οι μεγάλοι έμποροι που μεταφέρουν διαφορετικές μάρκες και μοντέλα σπιτιών από διάφορους κατασκευαστές γίνονται όλο και πιο δημοφιλείς. Αυτές οι αντιπροσωπείες είναι συνήθως πολύ όμορφα καταλύματα με σπίτια που έχουν διαμορφωθεί και οργανωθεί τέλεια, συμπεριλαμβανομένης της περιποίησης και του καταστρώματος, των επίπλων και της εσωτερικής διακόσμησης. Αυτή η στρατηγική μάρκετινγκ έχει ως στόχο να προσελκύσει τους καταναλωτές σε συναισθηματικό επίπεδο, επιτρέποντάς τους να οραματίσουν πραγματικά να ζουν στο χώρο.

Αυτές οι μεγάλες αντιπροσωπείες είναι συχνά η επιλογή με τις υψηλότερες τιμές για τους καταναλωτές. Συχνά χρησιμοποιούν μια μορφή χρηματοδότησης μεσάζοντος, γνωστή ως χρηματοδότηση κάτοψης (βλ. Παρακάτω) για να πάρουν τα μοντέλα εμφάνισής τους. Για το λόγο αυτό, τα γενικά έξοδά τους είναι υψηλά και οι πελάτες πληρώνουν τελικά μέσω του κόστους που προστίθεται στην τιμή του σπιτιού.

Πώς η αντιπροσωπεία χρηματοδοτεί το απόθεμά της

Οι έμποροι πρέπει να διαθέτουν σπίτια στην ιστοσελίδα για να μπορούν οι καταναλωτές να ελέγχουν, και στην περίπτωση των μεγάλων αντιπροσώπων, αυτό μπορεί να είναι ένας αρκετά μεγάλος αριθμός σπιτιών. Ένας έμπορος μπορεί να αγοράσει αυτά τα σπίτια εκθέσεων απευθείας από το εργοστάσιο, εάν έχει το κεφάλαιο. Εάν όχι, μπορεί να χρησιμοποιούν μια μορφή δανεισμού γνωστή ως χρηματοδότηση κάτοψης. Σε αυτό το μοντέλο χρηματοδότησης, η αντιπροσωπεία δανείζεται βασικά έναντι της αξίας του αποθέματος, καταβάλλοντας τόκους κάθε μήνα στον κατασκευαστή με το απόθεμα να χρησιμοποιείται ως ασφάλεια. Αυτή είναι μια μορφή περιστρεφόμενης πίστωσης, στην οποία οι έμποροι διατηρούν ένα αρκετά μεγάλο ποσό χρέους που χρησιμοποιείται για να διατηρήσει τα σπίτια της έκθεσης. Αυτό το μοντέλο χρηματοδότησης είναι επίσης κοινό για εμπόρους που χειρίζονται αυτοκίνητα, σκάφη, οχήματα οχημάτων και άλλα οχήματα, όπου πρέπει να υπάρχει μεγάλο απόθεμα. (Η χρηματοδότηση κάτοψης είναι ο λόγος για τον οποίο συχνά προσφέρονται τόσο καλές ευκαιρίες αυτοκινήτων στο τέλος της χρονιάς. Ο έμπορος δεν μπορεί πλέον να πληρώσει τα έξοδα τόκων για το απόθεμα που έχουν αγοράσει με πίστωση.)

Ο κατασκευαστής εγχώριων αντιπροσώπων χρησιμοποιεί συχνά μια μορφή χρηματοδότησης κατόψεων για να αγοράσει τα μοντέλα σπιτιών της με πίστωση. Αλλά να γνωρίζετε ότι οι αγοραστές σπιτιού είναι τελικά αυτοί που πληρώνουν τα έξοδα χρηματοδότησης για τον αντιπρόσωπο που έχει αγοράσει σπίτια από τους κατασκευαστές με αυτόν τον τρόπο. Όσο περισσότερο μοντέλο στεγάζει αποθέματα αντιπροσωπείας, τόσο πιθανότερο είναι το κόστος χρηματοδότησης του αντιπροσώπου να συμπεριληφθεί στην τιμή που πληρώνετε.