12 Σημαντικά πράγματα που πρέπει να κατανοήσετε σχετικά με τις άδειες οικοδόμησης
Πολλές βελτιώσεις και επισκευές στο σπίτι γίνονται από ιδιοκτήτες σπιτιού και ακόμη και από ορισμένους εργολάβους χωρίς το όφελος των νόμιμων απαιτούμενων αδειών οικοδομής και των υποχρεωτικών επιθεωρήσεων που συνοδεύουν. Οι λόγοι για την παράκαμψη αυτών των κανονισμών είναι πολλοί, συχνά επειδή ένας ιδιοκτήτης σπιτιού ή ένας εργολάβος προσπαθεί να αποφύγει το κόστος της άδειας ή επειδή φοβούνται ότι θα αυξηθούν οι φόροι εάν καταχωριστούν επίσημα οι βελτιώσεις. Στην πραγματικότητα, οι περισσότεροι (όχι όλοι) από τους φόβους σχετικά με τη διαδικασία αδειοδότησης είναι αβάσιμοι και η πιθανότητα σοβαρών προβλημάτων είναι αρκετά μεγάλη αν δεν υποβάλετε αίτηση για τις κατάλληλες άδειες και δεν επιθεωρήσετε την εργασία σας. Εδώ είναι δώδεκα πραγματικότητες σχετικά με τη διαδικασία άδειας οικοδόμησης που πολλοί άνθρωποι δεν συνειδητοποιούν.
Μπορεί να μην χρειάζεστε καθόλου άδεια
Πολλή νευρικότητα συμβαίνει επειδή οι ιδιοκτήτες σπιτιού πιστεύουν ότι οποιαδήποτε επισκευή ή βελτίωση που κάνουν γύρω από το σπίτι θα εξεταστεί με μια χτένα λεπτών δοντιών από έναν επιθεωρητή που σκοπεύει να πιάσει κάθε μικρό ελάττωμα. Στην πραγματικότητα, υπάρχουν πολλές επισκευές και βελτιώσεις που μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια. Οι κανόνες για αυτό ποικίλλουν ευρέως από κοινότητα σε κοινότητα και το ίδιο έργο που απαιτεί άδεια οικοδομής και προγραμματισμένες επιθεωρήσεις σε μία τοποθεσία ενδέχεται να μην απαιτεί κάποιον από άλλη δικαιοδοσία. Ωστόσο, σε γενικές γραμμές, επιτρέπεται να αντικαταστήσετε τα περισσότερα υπάρχοντα στοιχεία του σπιτιού σας χωρίς άδεια, ενώ οτιδήποτε αλλάζει τη δομή του σπιτιού σας ή αντιπροσωπεύει βελτίωση ακινήτων θα απαιτήσει άδεια. Μπορείτε να αντικαταστήσετε έναν σπασμένο διακόπτη τοίχου ή μια φθαρμένη βρύση, για παράδειγμα, αλλά προσθέτοντας ένα κατάστρωμα ή προσθήκη δωματίου απαιτούνται άδεια. Η κοινότητά σας μπορεί να διαθέτει διαδικτυακούς πόρους που να εξηγούν τους τύπους εργασίας που απαιτούν άδειες και επιθεωρήσεις ή μπορείτε να καλέσετε το γραφείο αδειών και να ζητήσετε να μιλήσετε με έναν επιθεωρητή.
Μπορείτε να μιλήσετε στο γραφείο αδειών ανώνυμα
Μερικοί άνθρωποι φοβούνται ότι τη στιγμή που θα καλέσετε τις τοπικές επιθεωρήσεις κτιρίων και θα επιτρέψετε στο γραφείο, θα επισημανθείτε αμέσως για έλεγχο. Αυτό απλά δεν είναι αλήθεια. Το γραφείο αδειών υπάρχει για να διασφαλίσει ότι οι βελτιώσεις στο σπίτι γίνονται με ασφάλεια και δεν δημιουργούν κίνδυνο για τους κατοίκους, και οι επιθεωρητές είναι γενικά ευτυχείς να απαντήσουν σε ερωτήσεις. Εάν δεν υπάρχει επί του παρόντος επιθεωρητής, κάποιος θα σας καλέσει πίσω και θα απαντήσει σε οποιεσδήποτε ερωτήσεις έχετε, όπως "Χρειάζομαι ένα φράγμα ατμού πίσω από τους τοίχους μου με πλακάκια;" ή "Πόσο ψηλά μπορεί να είναι το γκαράζ μου;"
Το κόστος της άδειας ποικίλλει
Μπορεί να εκπλαγείτε όταν μαθαίνετε ότι δεν υπάρχει καθορισμένο τέλος για άδεια οικοδομής, αλλά το κόστος της άδειας ποικίλλει ανάλογα με το εκτιμώμενο κόστος και την πολυπλοκότητα του έργου. Η κατασκευή ενός φράχτη μπορεί να απαιτεί άδεια 41€, για παράδειγμα, ενώ η κατασκευή ενός μεγάλου καινούργιου σπιτιού μπορεί να απαιτεί άδεια κατασκευής 1490€. Σε εθνικό επίπεδο, η μέση άδεια οικοδομής κοστίζει 780€ το 2018, με τυπικό εύρος από 300€ έως περίπου 1270€. Αλλά αυτό το μέσο κόστος αντιπροσωπεύει πολλές άδειες για τη νέα κατασκευή ολόκληρων κατοικιών, και υπάρχουν πολλά έργα για τα οποία οι άδειες οικοδομής κοστίζουν 75€ ή λιγότερο. Είναι πολύ συνηθισμένο το κόστος της άδειας να βασίζεται σε ποσοστό του αναμενόμενου κόστους του έργου. Εάν εργάζεστε με έναν εργολάβο, το κόστος της άδειας περιλαμβάνεται συνήθως στην προσφορά που έχετε λάβει.
Οι άδειες κατόχου / δημιουργού μπορεί να είναι προβληματικές
Ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού ανησυχούν ότι τα γραφεία επιθεώρησης της πόλης δεν θα τους επιτρέψουν να κάνουν τη δική τους δουλειά, αλλά θα εκδώσουν άδειες μόνο σε επαγγελματίες εργολάβους. Αυτός είναι ένας άλλος μύθος, δεδομένου ότι τα γραφεία επιθεώρησης εκδίδουν συνήθως άδειες στους ιδιοκτήτες σπιτιού για να κάνουν κάθε είδους εργασία μόνοι τους και συμπεριλαμβανομένης της υπηρεσίας ως γενικού εργολάβου (GC) κατά την κατασκευή ενός ολόκληρου σπιτιού. Για αυτό το είδος έργου, η κοινότητά σας μπορεί να εκδώσει μια ειδική "άδεια ιδιοκτήτη / οικοδόμου" που σας επιτρέπει να καταλάβετε το σπίτι για μια καθορισμένη περίοδο (συνήθως περίπου ένα έτος), ενώ αναθέτετε σε υπεργολαβία τις μεμονωμένες εργασίες για την εργασία. Ως ιδιοκτήτης / οικοδόμος, ενεργείτε ως δικός σας γενικός ανάδοχος αντί να προσλαμβάνετε έναν. Αυτό σας επιτρέπει να εξοικονομήσετε αυτό το οδυνηρό 15 έως 25 τοις εκατό τέλος που χρεώνουν οι GC, αλλά έχετε επίσης το βάρος των πιθανών υποχρεώσεων, πολλές από τις οποίες μπορεί να είναι σοβαρές.Πρόσληψη άδειας, ο ασφαλισμένος, ο δεσμευμένος ανάδοχος σας προστατεύει καλύτερα από αυτές τις υποχρεώσεις.
Οι ευκολίες μπορούν να σκοτώσουν την άδειά σας - και το έργο σας
Όπου ένα καλώδιο τροφοδοσίας, κεντρικό δίκτυο αποχέτευσης, πεζοδρόμιο ή άλλο κοινό και συνεχές μονοπάτι εξυπηρέτησης διέρχεται από την ιδιοκτησία σας, πιθανότατα έχετε ένα ελάφι - έναν νομικό περιορισμό που σας εμποδίζει να κάνετε αλλαγές που επηρεάζουν ή περιορίζουν αυτές τις γραμμές χρησιμότητας ή άλλες λειτουργίες. Υπάρχουν περιπτώσεις, για παράδειγμα, όπου ένα μέρος του ακινήτου σας μπορεί να δεσμευτεί για έναν πιθανό μελλοντικό δρόμο. Δεν θα μπορείτε να χτίσετε οποιοδήποτε τμήμα του ακινήτου σας όπου υπάρχει ρεκόρ.
Για να μάθετε για τυχόν διευκολύνσεις που ισχύουν, ελέγξτε το διαμέρισμα του ακινήτου σας, διαθέσιμο στο διαδίκτυο στον ιστότοπο του αξιολογητή του νομού σας ή στα γραφεία του. Σε γενικές γραμμές, δεν επιτρέπεται ποτέ να βασίζεστε σε διευκολύνσεις, εκτός εάν πρόκειται για δευτερεύουσες προσθήκες, όπως φράχτες.
Οι αποτυχίες ιδιοκτησίας είναι κρίσιμες
Οι αποτυχίες είναι επιταχυνόμενα ρυθμιστικά μεταξύ των περιουσιακών συνόρων και των μόνιμων δομών που συμβάλλουν στη διατήρηση της αίσθησης του ανοίγματος στις κοινότητες, καθώς και στην εξασφάλιση περιθωρίων ασφαλείας σε περίπτωση πυρκαγιάς. Για παράδειγμα, εάν επεκτείνετε την πλευρά του σπιτιού σας, θα πρέπει να γνωρίζετε τις απαιτούμενες αποστάσεις αποτυχίας του τοπικού σας κτιρίου. Πιθανότατα θα υπάρχουν κανόνες αποτυχίας για την επέκταση ενός ακινήτου στο μπροστινό και στο πίσω μέρος ενός σπιτιού. Συνήθως, αυτό συνεπάγεται τη διατήρηση μιας ελάχιστης απόστασης μεταξύ της άκρης των κατασκευών και των ορίων ιδιοκτησίας που εξετάστηκαν. Οι δομικές προσθήκες σπιτιού, γκαράζ, υπόστεγα και καταστρώματα μπορούν όλοι να υπόκεινται σε αυτούς τους κανόνες αποτυχίας. Και πάλι, το τοπικό γραφείο επιθεωρήσεων κτιρίων μπορεί να σας ενημερώσει σχετικά με τους ισχύοντες κανονισμούς αποτυχίας.
Οι παραλλαγές είναι δυνατές
Ενώ οι διευκολύνσεις σπάνια παραιτούνται, οι παραβιάσεις του οπισθοδρόμησης και κάποιων άλλων απαιτήσεων ζωνών επιτρέπονται μερικές φορές μέσω της νομικής διαδικασίας υποβολής αίτησης και παραλαβής. Μια διακύμανση είναι μια επίσημα εγκεκριμένη εξαίρεση από τις διατάξεις ζωνών. Συνήθως, ζητούνται διαφοροποιήσεις όταν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού επιθυμεί να χτίσει ένα μεγαλύτερο σπίτι στην παρτίδα του από ό, τι επιτρέπεται από τις διατάξεις ζωνών. Ζητώντας απόκλιση, μπορεί να επιτραπεί στον ιδιοκτήτη σπιτιού να κατασκευάσει αυτό το μεγαλύτερο σπίτι ή να ολοκληρώσει μια προσθήκη δωματίου που παραβιάζει τους κανονισμούς αποτυχίας. Το γραφείο αδειών μπορεί να συμβουλευτεί τους γείτονες όταν ζητηθεί μια διαφορά και η έγκρισή τους μπορεί να είναι το κλειδί για την απόκτηση της διαφοράς.
Τα σχέδια δημιουργίας αποθεμάτων ενδέχεται να μην εγκριθούν
Μπορεί να πιστεύετε ότι οποιοδήποτε σχέδιο σπιτιού ή σχέδιο που δημοσιεύεται ή δημιουργείται από αρχιτέκτονα ή οποιοδήποτε δημοσιευμένο σχέδιο κτιρίου για υπόστεγο ή γκαράζ, αρκεί αυτόματα για την απόκτηση άδειας. Τα σχέδια οικοδόμησης μετοχών αφθονούν στο Διαδίκτυο. Οι ιδιοκτήτες σπιτιού, αντί να ξοδεύουν 1120€ προσαρμοσμένα σχέδια για αρχιτέκτονες, μπορούν να αγοράσουν έτοιμα πακέτα από 370€ έως 450€ για ένα σπίτι δύο υπνοδωματίων με δύο μπάνια.
Ωστόσο, το τοπικό γραφείο άδειας οικοδομής ενδέχεται να μην εγκρίνει αυτά τα σχέδια. Ακόμα κι αν τα σχέδια του Διαδικτύου έχουν σχεδιαστεί από έναν αρχιτέκτονα, το γραφείο σας μπορεί να απαιτεί τα σχέδια να δημιουργηθούν από έναν αρχιτέκτονα με άδεια στην πολιτεία σας.
Οι Ccrs μπορούν να προσθέσουν περιορισμούς
Άλλα πιθανά προβλήματα κατά την αναζήτηση άδειας είναι οι προϋποθέσεις, οι όροι και οι περιορισμοί (CCRs) που απαντώνται συχνά σε προγραμματισμένες κοινότητες, υποδιαιρέσεις ή προγραμματισμένες εξελίξεις μονάδων (PUD). Οι CCR λειτουργούν ως τύποι «διατάξεων σκιώδους ζωνοποίησης» - διατάξεων εντός διατάξεων. Αυτοί οι περιορισμοί είναι επιπρόσθετοι των δημοτικών διατάξεων και θα πρέπει να τους τηρήσετε για να αποφύγετε την παραβίαση της συμβατικής σας συμφωνίας με τη γειτονική ένωση.
Οι επιθεωρήσεις είναι υποχρεωτικές
Η επιθεώρηση αποτελεί αναπόσπαστο μέρος της συνολικής διαδικασίας άδειας και σε καμία περίπτωση δεν πρέπει εσείς ή ο ανάδοχος σας να αγνοήσετε αυτό το βήμα. Με ορισμένα έργα, θα υπάρχουν ακόμη δύο επιθεωρήσεις - μία στο στάδιο "τραχύς" και μία τελική επιθεώρηση. Αυτό δεν είναι κάτι που φοβάται, καθώς ο επιθεωρητής είναι εκεί μόνο για να βεβαιωθεί ότι η εργασία έχει γίνει με ασφάλεια. Είναι συχνά μια πολύ σύντομη, επιβλητική επίσκεψη. Όταν ένας επιθεωρητής είναι ήδη εξοικειωμένος με την εργασία ενός εργολάβου, η επιθεώρηση είναι μερικές φορές λίγο περισσότερο από μια ματιά με κίνηση. Οι επιθεωρητές μπορεί να είναι λίγο πιο επιμελής σχετικά με την επιθεώρηση εάν η εργασία έχει γίνει από έναν ιδιοκτήτη σπιτιού, αλλά εξακολουθεί να είναι μια πολύ ρουτίνα διαδικασία.
Η αποτυχία μιας επιθεώρησης δεν είναι καταστροφή
Ο κύριος λόγος που ορισμένοι ιδιοκτήτες σπιτιού δεν υποβάλλουν αίτηση για άδεια οικοδομής είναι ότι φοβούνται την ιδέα της αποτυχίας επιθεώρησης. Αλλά αυτό δεν είναι μεγάλη υπόθεση. Θα έχετε κάθε ευκαιρία να διορθώσετε τυχόν προβλήματα που έχουν επισημανθεί. Ο επιθεωρητής θα επιστρέψει για μια δεύτερη επιθεώρηση (ή ακόμη και για ένα τρίτο ή τέταρτο, εάν είναι απαραίτητο) και θα υπογράψει (ή "κλείσει") την άδεια μόλις ολοκληρωθεί η εργασία προς ικανοποίηση του.
Η παράβλεψη της διαδικασίας άδειας είναι σοβαρή
Μπορεί να είναι πολύ δελεαστικό να αγνοήσετε τη διαδικασία αδειοδότησης και να αποκρύψετε την εργασία που κάνετε, ειδικά εάν βρίσκεται μέσα στο σπίτι όπου μπορείτε να εργαστείτε χωρίς να το δει κανείς. Και ενώ μπορεί να το πετύχετε, είναι εξίσου πιθανό ότι τέτοιες συντομεύσεις θα σας κοστίσουν πολύ στο τέλος. Εάν αποκαλυφθεί ότι έχετε κάνει δουλειά χωρίς την απαιτούμενη άδεια, ενδέχεται να αναγκαστείτε να υποβάλετε αίτηση για άδεια μετά το γεγονός, με πολύ αυξημένο κόστος. Και ίσως χρειαστεί να σκίσετε τους τοίχους ή τις οροφές για να επιθεωρηθεί η εργασία. Εάν κάνατε λάθη, θα αναγκαστείτε να κατεδαφίσετε ολόκληρη τη δουλειά και να ξεκινήσετε ξανά.
Μπορεί επίσης να επηρεαστεί η ασφαλιστική κάλυψη του ιδιοκτήτη σπιτιού σας. Για παράδειγμα, σε περίπτωση πλημμύρας ή πυρκαγιάς λόγω κακών υδραυλικών ή ηλεκτρικών εργασιών, το ασφαλιστήριο συμβόλαιο σας έχει την περίπτωση να αρνηθεί την κάλυψη εάν η εργασία έγινε εκτός άδειας.
