Συχνές ερωτήσεις για τα διαμερίσματα και τις κατοικίες πίστωσης φόρου

Το ομοσπονδιακό πρόγραμμα πίστωσης φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος ήταν επιτυχές από το 1987 στην παροχή χαμηλού εισοδήματος στους ενοικιαστές με αξιοπρεπή διαμερίσματα με προσιτό ενοίκιο. Αν ψάχνετε για ένα διαμέρισμα σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου, υπάρχουν ορισμένα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε προτού υποβάλετε αίτηση. Αυτές είναι απαντήσεις σε συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με το ομοσπονδιακό πρόγραμμα πίστωσης φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος.

Ε: Ποιο είναι το πρόγραμμα πίστωσης φόρου;

Α: Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου, επίσης γνωστό ως "ομοσπονδιακό πρόγραμμα πίστωσης φόρου στέγασης χαμηλού εισοδήματος" ή απλά LIHTC, είναι ένα δημοφιλές, προσιτό πρόγραμμα στέγασης που υπάρχει από το 1987. Σε αντίθεση με τα περισσότερα προγράμματα στέγασης που διαχειρίζονται το Υπουργείο των ΗΠΑ της στέγασης και της αστικής ανάπτυξης (HUD), το πρόγραμμα πίστωσης φόρου διοικείται από το IRS σε συντονισμό με κρατικούς χρηματοδοτικούς οργανισμούς στέγασης σε ολόκληρη τη χώρα. Οι ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα μπορούν να απαιτήσουν εκπτώσεις φόρου για 10 χρόνια για τις φορολογικές τους ιδιοκτησίες ως αντάλλαγμα για ενοικίαση τουλάχιστον ορισμένων από τα διαμερίσματα τους σε ενοικιαστές χαμηλού εισοδήματος με περιορισμένο ενοίκιο.

Ε: Μπορώ να ζητήσω πίστωση φόρου;

Α: Όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου παίρνει το όνομά του επειδή οι ιδιοκτήτες των συμμετεχόντων ακινήτων λαμβάνουν πολύτιμες πιστώσεις φόρου σε αντάλλαγμα για τη διατήρηση των κτηρίων τους σε προσιτές τιμές. Ως μισθωτής σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου, το όφελος που λαμβάνετε έρχεται με τη μορφή περιορισμένου ενοικίου, υποθέτοντας ότι πληροίτε τα κριτήρια για το εισόδημα.

Ε: ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών, υπολογίζονται οι προσόδους;

A: Εάν έχετε συνταξιοδότηση ή άλλη πρόσοδο, υπάρχει μια καλή πιθανότητα να πρέπει να μετρηθεί κατά κάποιο τρόπο ως μέρος του εισοδήματος του νοικοκυριού σας. Ο τρόπος με τον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να καθορίσει τον τρόπο αντιμετώπισης της προσόδου που έχετε (ή που μπορείτε να δημιουργήσετε μετά την υπογραφή μίσθωσης για ένα διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε ακίνητη έκπτωση φόρου) εξαρτάται από το εάν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο του πρόσοδος και εάν λαμβάνετε ήδη πληρωμές.

Εάν έχετε ήδη αρχίσει να λαμβάνετε πληρωμές, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να ρωτήσει τον μεσίτη σας εάν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο της προσόδου. Εάν έχετε αυτό το δικαίωμα, τότε ο ιδιοκτήτης πρέπει να αντιμετωπίζει την πρόσοδό σας ως περιουσιακό στοιχείο.

Επίσης, μόλις αρχίσετε να λαμβάνετε πληρωμές προσόδου, συνήθως δεν μπορείτε να το μετατρέψετε σε εφάπαξ ποσό μετρητών. Εάν αυτή είναι η περίπτωσή σας, τότε οι κανονικές πληρωμές σας θα αντιμετωπίζονται ως έσοδα από τον ιδιοκτήτη σας.

Αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης σας θα πρέπει να επαληθεύσει εάν έχετε το δικαίωμα να αποσύρετε το υπόλοιπο (ακόμη και αν εκτιμηθούν οι ποινές), ποια είναι η βάση στην οποία αναμένεται να αυξηθεί η πρόσοδος το επόμενο έτος, τυχόν παράδοση ή πρόστιμο πρόωρης ανάληψης, και ο φορολογικός συντελεστής και η φορολογική ποινή που θα ισχύουν εάν αποσύρετε ολόκληρο το υπόλοιπο της προσόδου σας.

Ε: Τα καταπιστεύματα υπολογίζονται ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών;

Α: Τα καταπιστεύματα συχνά υπολογίζονται με κάποιο τρόπο ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών. Ο τρόπος με τον οποίο ο ιδιοκτήτης πρέπει να καθορίσει πώς να χειριστεί μια εμπιστοσύνη που έχετε (ή που μπορείτε να δημιουργήσετε μετά την υπογραφή μίσθωσης για ένα διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε ακίνητη πίστωση φόρου) εξαρτάται από το εάν έχετε πρόσβαση στον εντολέα στον λογαριασμό ή τα έσοδα από τον λογαριασμό.

Ε: Τα περιουσιακά στοιχεία υπολογίζονται ως έσοδα;

Α: Όχι. Τα ίδια τα περιουσιακά στοιχεία δεν υπολογίζονται ως εισόδημα. Ωστόσο, κάθε εισόδημα που παράγει ένα περιουσιακό στοιχείο υπολογίζεται συνήθως κατά τον προσδιορισμό της επιλεξιμότητας εισοδήματος ενός νοικοκυριού.

Ε: Οι ιδιοκτήτες επαληθεύουν το εισόδημα;

Α: Ναι. Εάν σκέφτεστε να υποβάλετε αίτηση για ένα διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου, αναμένετε ότι ο ιδιοκτήτης ή ο διαχειριστής ακινήτων θα χρειαστεί επαλήθευση του εισοδήματος και των περιουσιακών στοιχείων. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου απαιτεί ρητή επιβεβαίωση, δεδομένου του ποσού που διακυβεύεται.

Ε: Πώς υπολογίζεται ακριβώς το ενοίκιο μου;

Α: Το ενοίκιο υπολογίζεται με βάση τον αριθμό των υπνοδωματίων στο διαμέρισμα και όχι τον πραγματικό αριθμό των ατόμων που ζουν εκεί. Ο ιδιοκτήτης σας πρέπει να υπολογίσει το ενοίκιο σας, υποθέτοντας ότι 1,5 κάτοικος ζει σε κάθε υπνοδωμάτιο (ή ένα άτομο, στην περίπτωση στούντιο).

Έτσι, το ενοίκιο για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων, για παράδειγμα, θα βασίζεται σε τρεις επιβάτες (1,5 x 2 υπνοδωμάτια) στο διαμέρισμα.

Το μίσθωμα έκπτωσης φόρου περιλαμβάνει επίσης επίδομα κοινής ωφέλειας.

Το μέγιστο ενοίκιο που μπορεί να απαιτείται να πληρώσετε για μια μονάδα χαμηλού εισοδήματος σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου είναι το 30 τοις εκατό του ποσοστού (συνήθως 50 ή 60 τοις εκατό) του μεσαίου ακαθάριστου εισοδήματος περιοχής (AMGI).

Ε: Ο αριθμός των ατόμων στο νοικοκυριό μου επηρεάζει την επιλεξιμότητα;

Α: Ναι. Ο αριθμός των ατόμων στο νοικοκυριό σας επηρεάζει εάν μπορείτε να δικαιούστε μια μονάδα χαμηλού εισοδήματος σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου. Το νοικοκυριό σας πρέπει να κερδίσει λιγότερο από ένα ορισμένο ποσοστό AMGI, το οποίο βασίζεται στο μέγεθος του νοικοκυριού. Από την άλλη πλευρά, το ενοίκιο έκπτωσης φόρου δεν βασίζεται στον πραγματικό αριθμό ατόμων στο διαμέρισμά σας.

Ε: Θα πρέπει να υπογράψω μια ειδική μίσθωση;

Α: Όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου δεν απαιτεί από τους ιδιοκτήτες να έχουν στους ενοικιαστές υπογραφή ειδικής μίσθωσης. Ωστόσο, μπορείτε να βρείτε ένα πρόσθετο μίσθωσης με μία ή δύο ρήτρες ειδικά για το πρόγραμμα πίστωσης φόρου. Για παράδειγμα, πιθανότατα μπορείτε να περιμένετε μια ρήτρα που να απαιτεί να συνεργάζεστε με τον ιδιοκτήτη σας για την επαναπιστοποίηση και την επαλήθευση του εισοδήματός σας κάθε χρόνο και μπορεί να υπάρχει γλώσσα που να λέει ότι εάν ο ιδιοκτήτης σας μαθαίνει ότι δώσατε εν γνώσει σας ψευδείς ή ελλιπείς πληροφορίες εισοδήματος κατά τον προσδιορισμό της καταλληλότητας, αυτό θα μπορούσε να είναι λόγος για τον τερματισμό της μίσθωσης.

Ε: Μπορώ να νοικιάσω από μήνα σε μήνα;

Α: Όταν υπογράφετε για πρώτη φορά τη μίσθωση για ένα διαμέρισμα σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου, πρέπει να είναι για περίοδο τουλάχιστον έξι μηνών (αν και υπάρχουν μερικές εξαιρέσεις). Μετά από αυτό, εσείς και ο ιδιοκτήτης σας μπορείτε να συμφωνήσετε να ανανεώσετε τη μίσθωσή σας από μήνα σε μήνα.

Ε: Θα υπάρχουν ενοικιαστές στην αγορά;

Α: Μπορεί να υπάρχει. Πολλά ακίνητα πίστωσης φόρου περιλαμβάνουν ορισμένα διαμερίσματα χαμηλού εισοδήματος και ορισμένα διαμερίσματα με τιμές αγοράς.

Ε: Θα ξεχωρίσω ως χαμηλού εισοδήματος εάν υπάρχουν ενοικιαστές με τιμές αγοράς;

Α: Δεν πρέπει. Οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να μην διαχωρίσουν τα διαμερίσματα με τιμές αγοράς και χαμηλού εισοδήματος, και κανείς στην ιδιοκτησία σας με την πίστωση φόρου δεν πρέπει να γνωρίζει πόσα ενοίκια πληρώνετε, εκτός εάν τα πείτε.

Ε: Το εισόδημά μου καθορίζεται με βάση αυτά που έκανα τον περασμένο χρόνο;

Α: Όχι. Αυτό καθορίζεται αν κοιτάξουμε προς τα εμπρός και "ετήσιος" το εισόδημά σας για τον επόμενο χρόνο. Για παράδειγμα, εάν κερδίζετε 2240€ το μήνα σε μια δουλειά, αυτό το εισόδημα θα υπολογιστεί ως 26900€ (12 μήνες x 2240€), ακόμα κι αν αποδειχθεί ότι έχετε αύξηση ή ακόμη και χάσετε τη δουλειά σας ένα μήνα μετά τη μετάβασή σας διαμέρισμα.

Ε: Πώς μετράνε οι ιδιοκτήτες παράτυπων εισοδημάτων από την απασχόληση;

Α: Το εισόδημα από την απασχόληση πρέπει να περιλαμβάνεται ως μέρος του εισοδήματος των νοικοκυριών, είτε το εισόδημα είναι σταθερό είτε παράτυπο.

Κανονικά, οι ιδιοκτήτες που συμμετέχουν στο πρόγραμμα πίστωσης φόρου πρέπει να χρησιμοποιούν τις τρέχουσες συνθήκες ενός μισθωτή για να «ετησιοποιήσουν» το εισόδημα, που σημαίνει ότι περιλαμβάνει ένα ποσό που ο μισθωτής αναμένει να κερδίσει τους επόμενους 12 μήνες, ακόμη και αν αποδειχθεί ότι ο αριθμός αυτός είναι πολύ υψηλότερος ή χαμηλότερα.

Ε: Θα με αποκλείσει ο διακανονισμός διαζυγίου ή τα κοινά περιουσιακά στοιχεία;

Α: Όχι. Ο υποψήφιος μισθωτής δεν αποκλείεται απλώς επειδή έχει διακανονισμό διαζυγίου ή κοινά περιουσιακά στοιχεία.

Παρόλο που είναι πιθανό η εισοδηματική σας κατάσταση μετά το διαζύγιο να σας καταστήσει μη επιλέξιμο, το να έχετε διακανονισμό διαζυγίου ή κοινά περιουσιακά στοιχεία δεν είναι έγκυροι λόγοι για να αρνηθείτε να επεξεργαστείτε την αίτηση του αιτούντος πίστωση φόρου ή να θεωρήσετε αυτόματα ότι ο αιτών δεν είναι επιλέξιμος για εισόδημα.

Ε: Το ενοίκιο βασίζεται στο εισόδημά μου;

Α: Όχι. Σε αντίθεση με άλλα προγράμματα στέγασης, το ενοίκιο έκπτωσης φόρου βασίζεται στο μέσο εισόδημα στην επαρχία σας ή σε άλλες τοπικές περιοχές. Αυτός ο μέσος όρος είναι γνωστός ως AMGI, το οποίο ενημερώνει το HUD κάθε χρόνο. Το πραγματικό σας εισόδημα έχει σημασία όταν πρόκειται να προσδιορίσετε εάν πληροίτε τα κριτήρια για ένα διαμέρισμα χαμηλού εισοδήματος σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου. Αλλά το πραγματικό ενοίκιο που πληρώνετε δεν βασίζεται στο εισόδημά σας.

Ε: Είμαι μη επιλέξιμος για άλλους εάν κερδίζω πάρα πολύ εισόδημα για μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου;

Α: Όχι απαραίτητα. Παρόλο που κάθε ιδιοκτησία πίστωσης φόρου πρέπει να ακολουθεί τους ίδιους κανόνες για τον προσδιορισμό της καταλληλότητας εισοδήματος, μπορείτε να κερδίσετε πάρα πολλά για μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου, αλλά εξακολουθείτε να θεωρείτε κατάλληλη για άλλους. Αυτό μπορεί να συμβεί εάν, για παράδειγμα, κερδίσετε το 55 τοις εκατό του ορίου εισοδήματος. Μια ιδιοκτησία που πρέπει να νοικιάσετε σε ενοικιαστές που δεν κερδίζουν περισσότερο από το 50 τοις εκατό των ορίων εισοδήματος θα σας απορρίψει, αλλά τα ακίνητα που χρησιμοποιούν το ποσοστό 60 τοις εκατό θα σας κρίνουν επιλέξιμα. Επίσης, τα όρια εισοδήματος ποικίλλουν ανάλογα με το νομό, οπότε αν κερδίσετε ελαφρώς υπερβολικό εισόδημα για μια ιδιοκτησία, μπορεί να έχετε επιτυχία σε μια άλλη ιδιοκτησία που χρησιμοποιεί διαφορετικά όρια.

Ε: Μπορώ να εκδιώξω εάν το εισόδημά μου αυξηθεί μετά τη μετάβασή μου;

Α: Δεν πρέπει να ανησυχείτε για την έξωση για υπερβολή εισοδήματος. Εάν το εισόδημά σας ανέλθει στο 140 τοις εκατό του AMGI, δεν υπάρχει πρόβλημα. Εάν το εισόδημά σας αυξηθεί πάνω από αυτό το επίπεδο, μπορεί να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να λάβει μέτρα για να βεβαιωθείτε ότι το κτίριο παραμένει κατάλληλο για όλες τις εκπτώσεις φόρου.

Στη χειρότερη περίπτωση, ο ιδιοκτήτης σας μπορεί (με την κατάλληλη ειδοποίηση) να αλλάξει το διαμέρισμά σας σε τιμή αγοράς και θα χάνατε το όφελος από το περιορισμένο ενοίκιο. Ωστόσο, εάν το εισόδημά σας είναι τόσο υψηλό, δεν έχετε χαμηλό εισόδημα και θα πρέπει να είστε σε θέση να πληρώσετε το ενοίκιο της αγοράς. Οι ιδιοκτήτες σε ακίνητα πίστωσης φόρου μπορούν να εκδιώξουν τους ενοικιαστές μόνο για «καλό σκοπό», όπως ορίζονται από την πολιτεία ή τους τοπικούς νόμους. Αυτό σημαίνει επίσης ότι ο ιδιοκτήτης σας δεν μπορεί να αποφασίσει να μην ανανεώσει τη μίσθωση χωρίς καλή αιτία.

Ε: Κάθε φορά που αλλάζει το εισόδημά μου, πρέπει να πιστοποιηθώ ξανά;

Α: Ευτυχώς, όχι. Το πρόγραμμα πίστωσης φόρου δεν έχει "ενδιάμεσες πιστοποιήσεις", πράγμα που σημαίνει ότι αν αλλάξετε εργασία, αυξήσετε ή αγοράσετε ή πουλήσετε ένα περιουσιακό στοιχείο, δεν χρειάζεται να υπολογίσετε και να επαληθεύσετε ξανά το εισόδημά σας. Θα πρέπει να περιμένετε να συναντηθείτε με τη διοίκηση για να επαναπροσδιορίσετε το εισόδημά σας μόνο μία φορά το χρόνο, συνήθως γύρω από την επέτειο της υπογραφής της μίσθωσης.

Ε: Ως φοιτητής, μπορώ να ζήσω σε μια ιδιοκτησία πίστωσης φόρου;

Α: Ο γενικός κανόνας είναι ότι εάν όλοι στο νοικοκυριό σας είναι φοιτητής πλήρους απασχόλησης, τότε δεν μπορείτε να νοικιάσετε σε ένα ακίνητο πίστωσης φόρου. Αν λοιπόν είστε μαθητής πλήρους απασχόλησης με συγκάτοικο που πηγαίνει στο σχολείο με μερική απασχόληση, τότε είστε καλά. Εάν όλοι στο νοικοκυριό σας πηγαίνουν στο σχολείο με πλήρη απασχόληση, ρωτήστε τη διοίκηση εάν εμπίπτουν σε εξαίρεση.

Ε: Πρέπει τα ακίνητα πίστωσης φόρου να συμμορφώνονται με τους νόμους περί διακρίσεων;

Α: Ναι. Τα ακίνητα πίστωσης φόρου υπόκεινται στους ίδιους νόμους περί δίκαιης στέγασης με τα συμβατικά ακίνητα. Επιπλέον, χάρη σε μια συμφωνία μεταξύ του HUD, του Υπουργείου Οικονομικών και του Υπουργείου Δικαιοσύνης (DOJ), το IRS μπορεί εύκολα να μάθει για μια δίκαιη παραβίαση στέγης ενός ιδιοκτήτη και να το χρησιμοποιήσει ως λόγο για μη συμμόρφωση με την πίστωση φόρου. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες σε ακίνητα πίστωσης φόρου έχουν ακόμη περισσότερους λόγους να μην κάνουν διακρίσεις εναντίον σας.

Ε: Πώς μπορούν οι ενοικιαστές και οι υποψήφιοι να λάβουν περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις απαιτήσεις προγράμματος;

Α: Οι ενοικιαστές και οι προοπτικές έχουν συχνά ερωτήσεις σχετικά με το εισόδημα και τους κανόνες για τα ακίνητα πίστωσης φόρου. Εκτός από τις απαντήσεις σε συχνές ερωτήσεις που απαντώνται εδώ, μπορείτε να λάβετε απαντήσεις σε συγκεκριμένες πολιτειακές ερωτήσεις από τον κρατικό φορέα χρηματοδότησης κατοικιών που διαχειρίζεται το πρόγραμμα πίστωσης φόρου όπου ζείτε.