Βασικά στοιχεία περί οικοδόμησης φράχτη για ιδιοκτήτες σπιτιού
Οι φράκτες είναι απαραίτητοι για την προστασία της ιδιωτικής ζωής στην αυλή σας, τη διατήρηση των κατοικίδιων με ασφάλεια και τη δημιουργία γραμμών ιδιοκτησίας. Λίγοι άνθρωποι σήμερα αμφισβητούν ότι ένας καλός φράκτης είναι απαραίτητος για ένα νεόκτιστο ή ανακαινισμένο σπίτι. Πηγαίνουν οι ημέρες τεράστιων, διασυνδεδεμένων αυλών. Η αστική πυκνότητα και η νομική ευθύνη το έχουν φροντίσει. Ακόμα κι αν θέλετε να χτίσετε οποιοδήποτε είδος φράχτη οπουδήποτε και σε οποιοδήποτε ύψος, είναι πιθανό ότι στην περιοχή σας δεν μπορείτε να το κάνετε αυτό. Οι νόμοι θεσπίζονται για προστασία την οπτική υφή της περιοχής σας και να διατηρείτε τους γείτονες σε διάθεση γειτονίας μεταξύ τους. Ενώ οι νόμοι, οι κανονισμοί και οι ζώνες που σχετίζονται με το φράχτη διαφέρουν από τη μια περιοχή στην άλλη, υπάρχουν μερικά κοινά θέματα: ειδοποίηση, έξοδα, τοποθέτηση και ύψος και τύπος φράχτη.
Ειδοποίηση γειτόνων προτού χτίσετε ένα φράχτη
Εάν θέλετε να χτίσετε ένα φράχτη στη γραμμή του ακινήτου, απαιτείται από το νόμο ή από οποιονδήποτε άλλο κανονισμό να ειδοποιήσετε τον γείτονά σας;
Μπορεί. Παραδοσιακά, δεν απαιτείται ειδοποίηση, αλλά η τάση είναι για τις κοινότητες να απαιτούν ειδοποίηση γείτονα. Ένα παράδειγμα αυτού είναι ο νόμος περί καλής γειτονικής περίφραξης της Καλιφόρνιας. Απαιτείται γραπτή ειδοποίηση 30 ημερών εκ των προτέρων, μαζί με λεπτομέρειες σχετικά με το προτεινόμενο κτίριο, το κόστος συντήρησης, το χρονοδιάγραμμα και το σχεδιασμό. Ό, τι κι αν κάνετε, είναι πάντα καλή ηθική να μιλάτε πρώτα στον γείτονά σας.
Μπορεί ο γείτονάς σας να χτίσει ένα φράχτη στη γραμμή του ακινήτου;
Ξυπνάτε ένα Σάββατο το πρωί με το βρυχηθμό των τρυπανιών γης που τροφοδοτούνται με φυσικό αέριο και ανοίγουν τρύπες ακριβώς στη γραμμή ιδιοκτησίας σας για έναν νέο φράκτη. Μπορεί ο γείτονάς σας να το κάνει αυτό;
Από την άποψη των άτυπων σχέσεων γειτονίας, η απάντηση είναι πάντα όχι. Εάν αυτός ο γείτονας μπορεί να το συζητήσει μαζί σας εκ των προτέρων, είναι πάντα καλύτερο να το κάνουν. Από καθαρά νομική άποψη, ο γείτονας, στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορεί να κατασκευάσει αυτόν τον φράκτη και μπορεί ακόμη και να σας ζητήσει να πληρώσετε το 50 τοις εκατό του κόστους του φράχτη. Το ξαφνικό έργο του φράχτη μπορεί να εξαρτάται περισσότερο από το θέμα της ειδοποίησης από οτιδήποτε άλλο. Εάν ζείτε σε μια δικαιοδοσία όπου ο γείτονας πρέπει να σας ειδοποιήσει προτού ξεκινήσετε το έργο περίφραξης, τότε αυτός ο γείτονας είναι πράγματι ανίκανος να χτίσει και να παραμείνει εντός των νόμων της περιοχής σας.
Εάν ο γείτονας χτίζει το φράχτη με τη ρητή πρόθεση κακίας, σας ενοχλεί ή σας ενοχλεί, αυτό μπορεί να είναι αυτό που συχνά ονομάζεται φράχτης. Το τοπικό καταστατικό σας μπορεί να επιτρέψει σε ένα δικαστήριο να σταματήσει την κατασκευή ενός φράχτη.
Διαμοιρασμός δαπανών οικοδόμησης φράχτη με γείτονες
Εάν σκοπεύετε να χτίσετε ένα φράχτη σε μια γραμμή ακινήτου και θέλετε να πληρώσετε για το φράχτη, δεν απαιτείται να ζητήσετε αποζημίωση από τον γείτονά σας. Ταυτόχρονα, η επιβολή του κόστους κατασκευής ενός φράχτη δεν σας παρέχει ειδικά προνόμια έναντι των επιθυμιών του γείτονά σας.
Εάν ο γείτονάς σας ξεκινά το έργο κατασκευής φράχτη, υποχρεούστε να πληρώσετε το ήμισυ του κόστους; Πιθανότατα ναι. Οι τοπικοί νόμοι περί φρακτών προϋποθέτουν ότι οι φράκτες ορίου ωφελούν τόσο τους ιδιοκτήτες σπιτιού και έτσι και οι δύο ιδιοκτήτες πρέπει να πληρώσουν για το φράχτη. Το ίδιο ισχύει και για τη συντήρηση και επισκευή φράχτη.
Για παράδειγμα, ο νόμος της πολιτείας της Ουάσινγκτον (Wash. Rev. Code Ann. § 16,60.020) ορίζει ότι "[ο γείτονας] θα πληρώσει στον ιδιοκτήτη ενός τέτοιου φράχτη που έχει ήδη ανεγείρει το μισό της αξίας... όπως χρησιμεύει για ένα φράχτη διαμερισμάτων μεταξυ τους." Με άλλα λόγια, και οι δύο ιδιοκτήτες γης πρέπει να μοιράζονται εξίσου το κόστος ενός διαχωριστικού φράχτη
Σε πολλές περιοχές, ο νόμος περί φρακτών σε επίπεδο πολιτείας χρονολογείται από αιώνες και ασχολείται κυρίως με θέματα βοσκής ζώων. Πέρα από το γενικό διάταγμα ότι το κόστος του φράχτη πρέπει να μοιραστεί, οι λεπτομέρειες παραμένουν ανοιχτές.
Εκτός εάν οι νόμοι της πολιτείας, όπως η Καλιφόρνια ή οι τοπικές διατάξεις, επιβεβαιώνουν αυτές τις λεπτομέρειες, το θέμα αφήνεται στα χέρια των δύο ιδιοκτητών. Εάν αποτύχει, η μόνη προσφυγή είναι το δικαστήριο.
Λήψη έρευνας γης πριν από την κατασκευή φράχτη
Δεδομένου ότι οι περιφράξεις διαμερισμάτων σηματοδοτούν διαιρέσεις μεταξύ ιδιοτήτων, θα ήταν λογικό να υποθέσουμε ότι απαιτείται έρευνα πριν από την κατασκευή φράχτη.
Στην πραγματικότητα, αυτό δεν ισχύει. Στα περισσότερα μέρη, δεν απαιτείται να ερευνήσετε τη συγκεκριμένη γραμμή ιδιοκτησίας πριν χτίσετε το φράχτη, αν και μπορεί να θέλετε να το κάνετε. Είναι ακριβό να παραγγείλετε μια πραγματική έρευνα για τα ακίνητα, αλλά αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να μάθετε με βεβαιότητα πού πέφτουν οι γραμμές ακινήτων.
Αναγκάζοντας έναν γείτονα να αφαιρέσει ένα άσχημο φράχτη
Δυο τύποι περιφράξεων τείνουν να μην επιτρέπονται από τις περισσότερες πόλεις: συρματοπλέγματα και ηλεκτρικοί φράκτες. Πέρα από αυτό, ο γείτονάς σας επιτρέπεται να κατασκευάσει αυτόν τον αλυσοπρίονο, το βινύλιο ή τον τοίχο από σκυρόδεμα.
Εάν ζείτε σε μια γειτονιά που ελέγχεται από ένωση ιδιοκτητών σπιτιού (HOA), όλα τα στοιχήματα είναι εκτός. Το HOA μπορεί όχι μόνο να αποκλείσει φράχτες, αλλά απαιτεί ορισμένους τύπους, όπως φυσικό ξύλο κέδρου με συγκεκριμένο λεκέ.
Φύτευση θάμνων για αποφυγή περιορισμών φράχτη
Μπορεί να έχετε μια πραγματική ανάγκη για έναν φράκτη που να είναι ψηλότερος από το κανονικό: θόρυβος από την κυκλοφορία, μια παρακείμενη βιομηχανική περιοχή ή κατασκευές πολλαπλών επιπέδων. Μπορείτε να φυτέψετε θάμνους στη θέση ενός φράχτη και να μεγαλώσετε αυτούς τους θάμνους πολύ ψηλά;
Πιθανώς όχι. Σοφό σε τέτοιες διαφυγές, οι τοπικοί νομοθέτες συχνά περιλαμβάνουν τη βλάστηση ως μορφή φράχτη. Ωστόσο, επειδή είναι δύσκολο να διατηρηθεί το φύλλωμα σε ακρίβεια 6 μέτρων ή λιγότερο, οι νόμοι για τους φυσικούς φράκτες μπορεί να παρέχουν υψηλότερη κορυφή.
Κανόνες ύψους φράχτη
Συχνά, τα 6 μέτρα είναι το μέγιστο ύψος οπουδήποτε στο κατάλυμα, εκτός από:
- Σε απόσταση 15 μέτρων από μια γραμμή ή μια οδό
- Στην μπροστινή αυλή
- Όταν μειωθούν οι αποστάσεις από την κυκλοφορία
Στην περίπτωση των εξαιρέσεων που αναφέρονται παραπάνω, η περίφραξη δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη από 3,5 έως 4 μέτρα.
Χτίζοντας ένα φράχτη σε μια χαλάρωση
Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να χτίσετε ένα φράχτη σε μια έκταση που διασχίζει την ιδιοκτησία σας. Ωστόσο, το κυρίαρχο κτήμα (για παράδειγμα, η εταιρεία κοινής ωφελείας) μπορεί να χρειαστεί να αφαιρέσει το τμήμα του φράχτη που διατρέχει το κατώφλι για μια συγκεκριμένη δραστηριότητα, όπως η επισκευή του δικτύου αποχέτευσης. Επιτρέπεται να το κάνουν αυτό.
Εγκατάσταση φράχτη ακριβώς μέσα σε μια γραμμή ιδιοκτησίας
Στις περισσότερες περιπτώσεις, μια περίφραξη στην ιδιοκτησία σας που βρίσκεται κοντά στη γραμμή ορίου εξακολουθεί να υπόκειται σε νόμους περί φραγής. Τα περισσότερα δικαστήρια θα αναγνώριζαν ότι παραβιάζετε το νόμο εάν χτίσετε ένα φράχτη ύψους 20 μέτρων μόλις ίντσες (ή ακόμα και μερικά πόδια) από τη γραμμή ορίου.
Σκεφτείτε επίσης ότι εάν εγκαταλείψετε το φράχτη οριακής γραμμής, ο γείτονάς σας μπορεί τελικά να αποκτήσει νόμιμα τη λεπτή λωρίδα γης με δυσμενή κατοχή μετά από ένα σημαντικό χρονικό διάστημα.
Αναφορά περίφραξης που δεν συμμορφώνεται με κώδικα
Οι γείτονες και οι περαστικοί βλέπουν συχνά τους φράκτες. Τοπικά τμήματα σχεδιασμού και αδειοδότησης λαμβάνουν καθημερινά ανώνυμα παράπονα για φράχτες. Οι πόλεις συνήθως δεν θα παρατηρήσουν ούτε θα κάνουν τίποτα για ένα φράχτη έως ότου ληφθεί καταγγελία.
Εάν παραβιάζετε, η πόλη συνήθως θα εκδώσει γραπτή ειδοποίηση για μη συμμόρφωση, μαζί με την απαίτηση να κατεβεί ή να ξαναρχίσει ο φράκτης. Θα έχετε αρκετό χρόνο για να το κάνετε (συνήθως περίπου 30 ημέρες).
Αποποίηση ευθυνών
Κάθε πολιτεία, πόλη και νομός είναι διαφορετικός, πράγμα που σημαίνει ότι οι νόμοι είναι διαφορετικοί. Τα παραπάνω είναι βασικά που μπορείτε να περιμένετε στις περισσότερες περιοχές. Για να προσδιορίσετε εάν αυτοί οι νόμοι ισχύουν για εσάς, ξεκινήστε σε επίπεδο πόλης ή νομού με το τμήμα σχεδιασμού και αδειοδότησης.
